변동금리 vs 고정금리, 금리인상기 무엇을 택해야 할까?

금리인상기 고정금리 선호... 다만 이자 부담은 더 커
정부, 고정금리로 전환할 수 있는 정책 내놔
금리인상 가능성, 대출한도, 중도상환수수료 따져야

편집자주

부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

서울 시내 아파트 단지의 모습. 뉴스1

"곧 전세계약이 끝나 전세금을 올려줘야 하는데 고민이에요. 금리가 계속 오른다고 해 전세자금을 고정금리로 대출을 받으려니 이자율이 변동금리보다 2%포인트 정도 더 높더군요. 어떻게 해야 좋을까요?"

직장인 이모(25)씨

송도에 사는 2년차 직장인 김모(25)씨는 요즘 퇴근 후 대출상품을 알아보느라 분주합니다. 며칠 전 집주인이 기존 보증금 1억3,500만 원에 5%를 더 올려달라고 요구했기 때문입니다. 금리가 올라가는 와중에 재계약을 하고, 대출을 다시 받으면 이자를 얼마나 더 내야 할지 머릿속이 복잡합니다.

대출이자로 골머리를 앓는 건 김씨뿐이 아닐 겁니다. 금리가 연일 오르는 이 시기에 변동금리로 할지, 고정금리로 할지, 혹은 지금 대출 갈아타기를 해야 하는지 고민하는 분이 많을 텐데요. 금리 차이가 얼마나 나는지, 만약 대출 갈아타기를 한다면 무엇을 유의해야 할지 함께 살펴보도록 해요.

주택담보대출 상품 중 변동금리와 고정금리 비교. 그래픽=강준구 기자

주택담보대출에는 세 가지 유형이 있습니다. 고정금리 유형과 변동금리 유형 그리고 혼합형인데요. 고정금리형은 대출 기간 내내 금리가 유지됩니다. 변동금리형은 6개월에서 1년 주기로 기준금리가 바뀔 때마다 대출 금리에 변동분이 반영됩니다. 혼합형의 경우엔 3년, 5년, 7년 등 일정 기간동안 고정금리를 적용하고, 이후 만기까지 변동금리를 적용하는 방식입니다.

일반적으로 은행은 변동금리보다 고정금리를 높게 책정합니다. 금리가 어떻게 될지 모르다 보니 리스크를 미리 반영하기 때문이죠. 금융감독원 금융상품통합비교공시를 보면 주택담보대출(주담대)의 변동금리는 4~5% 수준이지만 고정금리는 7%를 넘기는 것도 있습니다.

전세대출도 마찬가지입니다. 시중은행의 주택전세자금 대출금리는 지난달 기준 3, 4% 정도입니다. 은행별로 △NH농협은행 3.76~4.76% △신한은행 3.64~4.74% △IBK기업은행 3.63~4.29% 범위에요. 고정금리는 그보다 2, 3%포인트 정도 높습니다.

내야 할 금액도 다르겠죠. NH농협은행의 'NH전세대출'(주택금융공사)을 보면 3억 원 주택에 전세를 들어가기 위해 1억 원을 2년간 빌릴 시(만기일시상환) 고정금리상품은 월평균 상환액이 38만 원대고, 변동금리상품은 31만 원대입니다. 매월 약 7만 원 정도가 차이 나는 셈입니다.

전세자금대출 상품 중 변동금리와 고정금리 비교. 그래픽=강준구 기자

문제는 지금이 금리인상기라는 점입니다. 변동금리라면 금리가 오르면 대출을 받은 이들의 금리도 당연히 올라갑니다. 한국은행이 기준금리를 올리면서 변동금리를 적용받는 이들의 이자는 계속해서 늘어갈 수밖에 없습니다. 이런 시기에는 고정금리 선호도가 더 커집니다.

앞서 주택 관련 대출을 받을 때 고정금리를 택하는 사람이 늘어나는 추세를 보이기도 했습니다. 3월 윤창현 국민의힘 의원실이 금감원으로부터 받은 자료를 보면 4대 시중은행에서 1월 주택관련 대출자 중 고정금리를 받은 사람 비중은 22%에 달했다고 합니다. 지난해 11월엔 7%, 12월엔 11%였는데 이후 급격히 상승한 거죠.

안심전환대출(우대형) 개요. 그래픽=강준구 기자

최근 금리인상 추세가 이어지면서 정부도 이자부담을 덜어주기 위해 지원에 나섰습니다. 정부는 오는 9월부터 '안심전환대출'을 신청받는다고 발표했습니다. 안심전환대출은 소득제한이 있는 우대형(소득 7,000만 원 이하)과 소득제한이 없는 일반형으로 나뉩니다. 일반형과 우대형은 한도가 각각 5억 원, 2억5,000만 원입니다. 금리는 보금자리론 대비 각각 최대 0.1%포인트, 0.3%포인트 낮아집니다. 일반형은 주택 가격이 5억 원, 우대형은 4억 원 이하여야 신청이 가능합니다.

당장 대출을 받으려는 분들은 고민이 깊어질 것입니다. 앞으로 변동금리가 고정금리를 추월할지 가늠하기 힘들기 때문이죠. 전문가들은 어떤 대출이 유리한지, 지금 받은 대출을 갈아타도 되는지 확인하기 위해서는 다음 세 가지를 따져봐야 한다고 조언합니다.

①향후 금리인상 가능성

금리가 어떻게 바뀌느냐가 가장 중요합니다. 일부 전문가들은 내년엔 미국 금리가 다시 내린다는 전망도 나오는 상황입니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "변동금리가 확 올라서 역전되거나 불리해진다는 확실한 판단이 있을 때 고정금리로 갈아타야 한다"며 "내년 상반기 금리인하 가능성과 고정·변동금리 간 이자 격차를 고려해야 한다"고 말했습니다.

②대출한도

금융위원회는 이달부터 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계를 시행합니다. 총 대출액 1억 원을 초과하는 차주는 원리금 상환액이 은행은 소득의 40%, 비은행은 소득의 50% 이내에서 신규대출을 받을 수 있습니다. 원리금을 갚을 수 없을 정도로 과도한 대출을 받지 못하도록 하겠다는 얘깁니다. 주택담보대출비율(LTV)도 확인해야 합니다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "대출을 해주는 은행 입장에서도 대출관리를 하지만, 대출을 받는 입장에서도 보다 보수적으로 자금조달 예산을 짜야 한다"고 조언합니다.

③중도상환수수료

중도상환수수료는 대출받은 사람이 대출금액을 만기 전에 갚을 때 내는 일종의 해약금입니다. 대부분 대출 개시일부터 3년이 지난 경우엔 부과하지 않지만 자금 사정에 따라 중도상환수수료가 얼마인지 확인해야 합니다. 중도상환수수료율은 금융기관마다 조금씩 다르고 변동금리인지 고정금리인지에 따라서도 다릅니다. 통상 0.5~0.8% 수준에서 결정되는데 중도에 상환하거나 대환할 여지가 있다면 이 역시 무시하지 못할 부분이라고 합니다.

서현정 기자 hyunjung@hankookilbo.com