[재야고수] “도시기본계획만 잘 살펴도 돈 돼”

농지투자전문가 윤세영씨

농지ㆍ임야 실전 투자 전문가인 ‘농지오케이’ 윤세영 대표가 지난달 27일 경기 부천시 오정동 자신의 사무실에서 “농지 투자는 멀리 가서 투자하는 것 보다는 가까이 잘 아는 곳에 투자해야 돈이 된다”고 설명하고 있다. 류효진기자

땅 투자에 대한 관심이 커지고 있다. 남북관계 개선으로 접경지 땅값이 들썩이고 있는데다 최근 정부가 여의도 면적의 116배에 달하는 강원도와 경기도의 군사보호구역도 해제하기로 했기 때문이다. ‘농지투자OK’ ‘한국의 1,000원짜리 땅부자들’ 등 5권의 투자 지침서를 내고 건국대 미래지식교육원에서 강의를 하고 있는 윤세영(65ㆍ필명 농지오케이) 대표는 토지, 특히 농지ㆍ임야 투자 전문가다. 그는 원래 공무원이었다. 경기 이천시와 부천시에서 23년 동안 농업직 공무원으로 재직했다. 중동신도시가 개발되기 전까지만 하더라도 그는 자신이 투자 전문가의 길을 가게 될 것이라곤 생각해 본 적이 없다. 그러나 중동신도시가 개발되는 과정에서 좀처럼 돈이 될 것 같지 않던 논ㆍ밭이 큰 돈이 되는 것을 보고 과감히 사표를 썼다. 1998년 외환위기 당시였다.

윤 대표는 “자신이 살고 있는 주변 도시기본계획만 꼼꼼하게 살펴 봐도 얼마든지 투자 물건을 찾을 수 있다”고 조언했다. 20여년간의 농지 투자로 가질 만큼 가지게 된 그는 앞으로 농사 연계형 요양원이나 고아원을 지을 계획이다. 다음은 일문일답.

-첫 투자는 어디였나.

“개발제한구역 내 농지를 샀다. 지금은 그곳이 부천 오정산업단지가 됐다. 당시 1억원 조금 넘게 줬는데 70% 가까이 대출을 받았다. 1년 반만에 2억5,000만원에 팔았다. 2005년까지는 공시지가로 양도세를 내 세금도 많지 않았다.”

-가장 기억에 남는 투자는.

“2008년과 2009년, 무리하게 투자했다. 갖고 있던 10억원에 10억원을 대출 받아 투자했다. 1년이 채 안돼 33억원까지 갔지만 이후 가격이 급락해 처분을 하면 마이너스가 될 상황이었다. 버티다가 작년에 처분했다. 그 동안 낸 이자 등을 빼면 남는 게 하나도 없는 투자였다.”

-토지 투자 적기는 언제인가.

“수도권을 기준으로 보면 주택은 누가 뭐라 해도 정점이다. 토지는 거래가 많은 겨울을 기점으로 변동이 오는데 내년 겨울 전까지는 어느 정도 더 오를 것이다. 그러나 내후년엔 멈칫멈칫 하다 내려갈 것이다. 토지 시장의 저점은 2021년 겨울일 가능성이 높다.”

-땅은 얼마나 갖고 있다 팔아야 하나.

“농지는 일단 기본적으로 10년은 갖고 있을 생각으로 접근해야 한다. 8년 이상 ‘재촌자경’ 하면 양도세를 감면 받는다는 점을 명심해야 한다. 도시개발계획이 소문이 나 보상이 나오기까진 보통 5~8년 걸린다. 소문이 나기 전 들어가는 것까지 감안하면 대충 10년 정도 시간이 걸리는 셈이다.“

-‘재촌자경’이란 무엇인가.

“‘재촌’은 농지가 소재한 시ㆍ군ㆍ구, 또는 그 연접지역이거나 농지로부터 직선거리로 30㎞ 이내 거주하는 것을 말한다. ‘자경’은 ‘재촌’한 거주자가 농작물의 절반 이상을 직접 경작하는 것이다. 정부는 8년 이상 재촌자경하면 양도세를 감면해준다.”

-도시기본계획 투자 초보자들은 어떻게 접근해야 하나.

“본인이 가장 잘아는 시ㆍ군을 하나를 정해 700~800쪽 정도 되는 도시기본계획 내용을 한 두 번 정도 제대로 보면 누구라도 투자 가능 지역을 잡아낼 수 있다. 대신 도시근교나 하다못해 면소재지 근방이라도 가야 한다. 그곳이 도시가 뻗어나갈 자리다. 그런데 다들 더 먼 곳만 찾는다. 사실 가까운 곳, 잘 아는 곳이 돈이 된다.”

-개발계획이 잡힌 후에 투자하는 것은 너무 늦지 않나.

“도시기본계획에 잡혔다고 해서 곧바로 실행되는 게 아니다. 잠재적인 행정계획일 뿐이다. 결국 어느 정도 소문 단계에서 들어갈지 정하는 게 투자의 관건이다.”

-땅 투자 초보들이 조심해야 할 사항은 무엇인가.

“도로변을 찾는 이가 많은데, 수용되거나 환지사업 예정 지역은 도로가 필요 없다. 그 지역에서 가장 싼 땅을 사는 게 방법이다. 맹지라도 나중에 수용 후 평가를 받아보면 보상가가 도로변보다 10~20% 밖에 차이가 안 난다. 곧 3기 신도시 발표가 난다고 하는데 발표 날 때는 절대 가지 마라. 발표가 나면 발표 난 지역이 아니라 그 주변을 가 보상받은 소유주들이 살 만한 대토 물건에 투자를 하는 게 정석이다.”

-남북 관계 개선으로 북부지역 투자에 대한 관심이 높다.

“교류가 일어날 수 있는 파주~개성 노선, 또는 연천~철원~원산 노선 주변은 돈이 될 수 있다. 하지만 그런 곳은 이미 상당히 올라 있고 매물도 거의 없다. 지금 매물로 나오는 곳은 대부분 그런 곳이 아니니 투자를 하지 않는 게 낫다.”

-앞으로 계획이 있나.

“농사와 연계할 수 있는 요양원이나 고아원을 운영하고 싶다. 어르신들이 요양원에만 있지 않고 텃밭을 가꿀 수 있도록 하고 그분들에게 적은 돈이지만 일하는 품삯을 드리거나 그런 농산물을 식재료로 활용하는 요양원을 만들고 싶다.”

김기중기자 k2j@hankookilbo.com