일정한 소득 없는 노후에 집·땅으로 유동성 만드는 방법들

경제·재취업 : <7> 고인 자산으로 연금 만들기

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인생 황금기라는 40~50대 중년기지만, 크고작은 고민도 적지 않은 시기다. 중년들의 고민을 직접 듣고, 전문가들이 실질적인 해결 방안을 제시한다.

삽화=신동준기자

주택+토지+산지, '3종 세트'
개인 상황과 장단점 검토하고
가족과 충분한 상의 거쳐야

Q: 4050세대는 스스로를 '샌드위치 세대', '낀 세대', '마처 세대'라고 생각한다. 이런 신조어들은 부모와 자녀의 이중 부양 부담을 떠안은 세대, 상사와 후배를 모시고 사는 처음이자 마지막 세대, 마지막으로 부모를 부양하고 자식에게 버림을 받는 처음 세대 등의 의미를 지니고 있다. 자녀들의 결혼과 독립은 늦어지고, 부모는 초고령화로 인하여 이들 세대가 오래 동안 지식과 부모를 보살펴야 한다는 것이다. 그런데 본인도 은퇴를 하게 되면 30~40년 노후생활을 하여야 한다. 그래서 은퇴 후의 준비를 해야겠다는 다짐을 하지만 쉽지 않다. 가능하면 빨리 본인에게 맞는 노후준비 전략을 세우고 싶다. 노후생활계획은 은퇴를 하고 수립하는 것이 아니라, 은퇴를 하기 전에 수립해야 하기 때문이다. 그런데 계획을 수립하더라도 자금계획이 뒷받침 되지 않으면 여유있는 노후를 기대하기 힘들다. 노후생활에 필요한 자금은 연금형식으로 계속 받을 수 있다면 가장 바람직한 방법이다. 국민연금이나 개인연금을 제외하고 또 다른 연금이 있다면 금상첨화이다. 유산 혹은 월급을 모아 장만한 집이나 토지가 있다면, 부동산을 통해 유동성을 조달하는 방법이 있다. 어떻게 준비하고 어떻게 마련해야 하는지 살펴보자.

A: 자신이 가지고 있는 부동산을 금융기관에 맡기고 매달 연금처럼 일정액을 받을 수 있는 부동산 연금제도가 있다. 바로 주택연금, 농지연금, 산지연금이다. 부동산 연금은 다른 연금과 중복해서 지급 받을 수 있기 때문에 장점이 많다. 부동산 연금상품은 일명 역모기지라고도 한다. 역모기지는 기존에 소유하고 있는 부동산을 금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 방식이다. 부동산의 경우에 환금성이 부족하기 때문에 이를 보완한 제도이다. 특히, 우리나라 가구의 자산은 부동산비율이 80% 수준이다. 매달 연금을 받을 수 있는 퇴직연금, 주식, 펀드 등의 투자를 한 금융자산은 많지 않다. 따라서 행복한 노후생활을 준비하기 위해서는 은퇴를 하기 전에 부동산연금제도를 적극 활용할 수 있도록 준비를 해 두어야 한다.

첫째, 주택연금제도이다. 주택연금이란 주택 소유자가 집을 공기업인 한국주택금융공사에 담보로 제공하고, 집에 살면서 평생 동안 매월 일정 금액을 받을 수 있는 제도이다. 이는 소유하고 있는 주택을 정부에 맡기고, 해당 주택에서 살면서 주택 가격에 준하는 금액을 죽을 때까지 매월 분할하여 지급받는 제도이다. 내 집을 소유하고 있다면 자식에게 주겠다는 생각도 필요하지만 노후자금으로 활용한다는 계획을 세울 필요가 있다. 단, 사망 시 주택을 처분하여 지급받은 연금을 정산해야 하므로 가족들과 충분히 상의할 필요가 있다. 주택연금의 장단점, 개인의 상황 등을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 필요는 있다.

둘째, 농지연금이다. 농지연금은 만 60세 이상의 농업인이 소유한 농지에 근저당권을 설정하고 금융기관으로부터 평생 또는 일정 기간 동안 매월 연금을 지급받는 제도이다. 기본적으로 논, 밭 등과 같은 농지를 담보로 하여 연금을 받는 것인데, 만 60세 이상의 가입자가 공시지가 또는 감정평가로 가격을 산정한 후에 매월 약정금을 지급받는 방식이다. 농지연금을 신청하기 위해서는 영농 경력이 5년 이상, 거주지와 농경지의 거리가 30㎞ 이내여야 하는 등 조건이 까다롭다. 그러나 귀농에 관심이 있는 사람은 사전에 경매 등을 통하여 농지를 저렴하게 구입하고, 5년 영농 후 농지연금에 가입하는 계획을 수립하는 방법도 있다.

셋째, 산지연금이다. 산지연금은 공식용어로 산지연금형사유림 매수제도이며, 산림청에서 담당하고 있다. 주택이나 농지연금과 달리 산지연금은 10년 동안만 연금으로 받을 수 있다. 그리고 산지연금은 연령, 보유기간, 한도 금액 등의 제한이 없다. 따라서 현재 여유자금이 있다면 경매 등을 통하여 시세보다 저렴한 가격에 임야를 매수하여 산지연금으로 활용하는 방법이 있다. 임야는 환금성이 부족한 단점이 있지만 이제는 산지연금으로 보완할 수 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회장