규제 완화로 민간 도심복합 사업에 힘...지지부진 노후 도심지 개발 빨라질까

복합개발사업에 신탁사·리츠 참여 유도
건폐율·용적률 규제 완화해 사업성 높여

지난달 23일 서울 중구 남산에서 서울 시내 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

그간 공공 주도로 진행됐던 노후 도심지 개발에 부동산투자회사 등 민간사업자도 참여할 수 있도록 정부가 특례를 주기로 했다. 규제 완화와 절차 간소화로 민간의 참여를 유도해 개발에 속도가 붙게끔 한다는 취지다.

국토교통부는 7일 도심 복합개발 지원에 관한 법률의 시행령·시행규칙 제정안을 시행한다고 밝혔다. 2021년 도입된 개념인 '복합개발사업'은 도시 경쟁력 강화 및 주거 안정을 위해 성장 거점을 조성하거나 주택을 신속하게 공급하는 사업이다. 조합이 주도하는 일반 정비사업과 달리 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 시행자로 참여해왔는데, 토지 수용 방식 등에서 주민 반발이 커 속도가 지지부진한 경우가 많았다.

바뀐 법령의 골자는 민간 사업자를 유도하기 위해 특례를 적용한다는 것이다. 신탁사, 리츠(부동산투자회사)도 사업성 우려가 없도록 건폐율·용적률 규제를 완화했다. 건폐율은 용도지역별 법적 상한까지, 준주거지역의 경우 용적률을 법적 상한의 140%까지 완화할 수 있다.

기존 정비사업처럼 조합을 꾸릴 경우 전문성이 떨어지거나 사업이 장기화한다는 점을 고려해 절차도 간소화할 수 있게 됐다. 지방자치단체가 사전 검토해 사업방향(특례, 공공기여)을 먼저 제시하고, 추진위나 조합설립 과정을 생략한 채로 토지주가 신탁사·리츠 등과 사업을 시행할 수 있다. 다만 시행자는 개발 이익의 일부를 공공주택, 기반시설, 생활사회간접자본(SOC) 등의 공공 인프라로 제공해야 한다.

사업 대상지는 △노후도에 상관없이 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역 △대중교통 결절지(2개 이상 노선 교차)로부터 500m 이내에 위치한 지역 △부지 면적 과반이 역승강장 경계로부터 500m 이내에 위치한 곳 △준공업지역으로 20년 이상 경과한 노후건축물 비율이 40% 이상인 지역이다.

일각에서는 부동산 시장 침체로 기대만큼 민간 사업자의 도심복합개발이 활발하지는 않을 수 있다는 전망도 있다. 특히 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 불안정성 등으로 신탁사의 여건이 좋지만은 않아 당분간 개발에 뛰어들긴 어렵다는 이야기도 나온다. 국토부 관계자는 "지자체, 신탁업자, 리츠 등 사업시행자 등 관계기관의 의견을 계속 수렴해 복합개발사업이 차질 없이 시행될 수 있도록 지원하겠다"고 말했다.

신지후 기자 hoo@hankookilbo.com